Dentre as formas mais conhecidas de se adquirir um imóvel estão compra e venda, doação e permuta. No entanto, o que muitos podem se esquecer é que a casa própria também pode ser conquistada por meio de herança ou testamento. Estas operações se dividem em entre vivos e pós-morte.
A aquisição imobiliária pós-morte ocorre sempre em razão de um testamento ou de herança. No primeiro caso, a pessoa, em vida, declara como quer que seu patrimônio seja partilhado entre seus herdeiros e sucessores, ou até mesmo entre terceiros, como conta Ana Cristina Brandão Feitosa, diretora executiva do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Maranhão.
“Assim, o herdeiro ou o legatário (aquele que recebe um bem específico) poderá receber um imóvel em razão do falecimento. Por outro lado, se o falecido não deixa testamento, seu patrimônio então será divido entre os herdeiros através do processo de inventário (judicial ou extrajudicial) respeitando as normas de sucessão do Código Civil.”
Para ambos os casos, não é necessário fazer contrato de compra e venda, doação ou permuta. O recebimento do imóvel se dá com a homologação do testamento e da partilha. “Importante salientar que para que haja o recebimento deste bem, deverá ser recolhido o Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Recolhido o imposto e superado todo o processo legal até a homologação do testamento e da partilha, o bem terá a propriedade transferida para o herdeiro, sucessor ou legatário mediante registro do formal de partilha”, diz Ana Cristina Feitosa.
Segundo a advogada, já na relação entre vivos, a aquisição de um imóvel poderá se dar por compra e venda, doação ou permuta. Compra e venda é contrato típico da relação em que alguém promete vender um imóvel e a outra pessoa promete comprar mediante pagamento do valor acordo. Ambas as partes possuem obrigações contratuais (entrega do imóvel e pagamento pela venda do imóvel).
“Contrato de doação é contrato tipicamente gratuito. Alguém doa a outra pessoa bem de sua propriedade de forma gratuita, ou seja, não existe contraprestação (pagamento) pelo recebimento do bem doado. Já o contrato de permuta nada mais é do que a troca de bens, ou seja, a troca de um imóvel por outro, que poderá ser do mesmo valor ou de valores diversos mediante a devida compensação.”
Para compra e venda e permuta, é necessário realizar a escritura pública em cartório de notas e recolher o Imposto sobre Transmissão de bens Imóveis intervivos (ITBI). Além disso, se a operação envolver ainda entrega de valores, isso poderá se dar com recursos próprios à vista, parcelado, com financiamento (habitacional ou não) e ainda consórcio.
“Por se tratar de uma relação entre particulares, as partes poderão acordar as cláusulas contratuais desde que não infrinjam proibição expressa de lei. Pago o valor da compra e venda ou a complementação da permuta, recolhido o imposto cabível e uma vez lavrada a escritura pública, basta que o comprador e os permutantes levem a registro a escritura no cartório de registro de imóveis para transferência da propriedade”, explica a diretora da ABMH.
Ainda dentro da operação de compra e venda, Ana Cristina Feitosa diz que podem ser citados os leilões como uma forma desse negócio jurídico. Na verdade, o procedimento é tido como um leilão ou licitação, mas, juridicamente falando, nada mais é do que uma compra e venda.
“No caso do leilão, o proprietário ou credor do proprietário coloca o imóvel à disposição para uma disputa entre possíveis compradores ganhando aquele que der o melhor lance. A operação em si finaliza-se como uma compra e venda mesmo, recolhendo-se as taxas e impostos cabíveis e lavrando-se a competente escritura pública, ou para o caso de leilão judicial, registra-se a carta de arrematação junto ao cartório de registro de imóveis,” diz Cristina Brandão.
Com relação à doação, ela também exigirá a lavratura da escritura pública, porém o donatário deverá recolher o ITCMD para que o procedimento de transferência seja finalizado.
“Nessa operação, como se recebe o imóvel de forma gratuita, não haverá necessidade de pagamento com recursos próprios, financiamento ou consórcio pela aquisição do imóvel. Lavrada a escritura e recolhido o imposto, o donatário levará a registro a escritura no cartório de registro de imóveis para que possa transferir a propriedade do bem”, explica Ana Cristina Feitosa.
Essas são basicamente as modalidades de aquisição de imóveis mais usuais no mercado brasileiro. Mas antes de realizar qualquer dessas operações, a diretora da ABMH aconselha que um advogado com conhecimento específico em direito imobiliário e contratos seja consultado, a fim de que a operação seja feita nos estritos termos da lei e com a devida segurança.
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 12 estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.
